a cura di Paola Navotti

 

Le città sono sempre più difficili da abitare. E non soltanto perché trovare una casa a prezzi accessibili sta diventando un’impresa, ma perché avere un tetto sopra la testa non significa necessariamente sentirsi a casa. Cosa significa abitare? Cosa significa sentirsi parte di una comunità? Tra nuove forme di famiglia e sempre più persone (di tutte le età) che vivono sole, come stanno cambiando i nostri bisogni abitativi?
Se ne è parlato a CultureLink in una tavola rotonda in cui hanno dialogato: Jacopo Loreno Faccini (ricercatore di Codici Ricerca e Intervento); Giuseppe Cangialosi (coordinatore Area Progettazione innovativa e sviluppo dei servizi di SER.CO.P. Azienda Speciale dei Comuni del Rhodense per i Servizi alla Persona); Valeria Inguaggiato (responsabile dell’Ambito Orientamento all’Abitare della cooperativa sociale La Cordata); e Marco Peverini (ricercatore presso OCA, Osservatorio Casa Abbordabile di Milano Metropolitana).
Proprio a Marco Peverini, coautore del terzo report di Oca[1] sull’abbordabilità della casa e dinamiche di trasformazione nella regione urbana, abbiamo chiesto un aiuto per sintetizzare l’entità numerica del contesto.

 

Tra il 2015 e il 2024, il report di OCA registra su Milano che, se i prezzi delle case sono cresciuti del 65% e gli affitti del 55%, gli stipendi degli impiegati sono aumentati soltanto del 18%.  Quale abitazione oggi può permettersi, per esempio, un lavoratore con uno stipendio medio?
OCA, Osservatorio Casa Abbordabile, ha l’obiettivo di monitorare, nel contesto della città metropolitana di Milano, le dinamiche di abbordabilità della casa: la sostenibilità dei costi abitativi rispetto ai redditi e le condizioni di accesso alla casa, in acquisto e in affitto, rispetto ai redditi e ai salari. L’osservatorio è promosso e finanziato dal Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL) di Milano e dalla Libera Unione Mutualistica Soc. Coop. (LUM) in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano. Dal 2023, abbiamo prodotto tre report annuali tutti scaricabili gratuitamente sul nostro sito (www.oca.milano.it). L’effetto delle dinamiche citate si misura con chiarezza nell’indice dei metri quadri abbordabili, che calcoliamo annualmente nel nostro report. Nel 2024, considerando abbordabile una spesa pari al 30% del salario netto: in acquisto con mutuo chi ha un reddito di 1.542 € (media categoria operai) può permettersi mediamente 16 metri quadri (3 in meno in un anno), un reddito di 2.707 € (media categoria impiegati) 22 metri quadri (4 in meno). Sono i salari dell’85% dei lavoratori dipendenti privati. Si tratta di soglie sempre più critiche, visto che per le qualifiche medio-basse indicano superfici inferiori ai tagli minimi normalmente disponibili sul mercato rendendo l’accesso non solo “non sostenibile”, ma spesso semplicemente irrealistico.

 

A Milano il 57,3% dei nuclei familiari è composto da una sola persona, il che documenta un cambiamento profondo della società e, quindi, anche dei bisogni abitativi. Quale trasformazione sociale è in atto?
Se il primo report OCA evidenziava che Milano “non è una città per chi lavora”, il secondo registrava una crisi dell’abbordabilità della casa che si espande al “fuori Milano”. Le attuali dinamiche sembrano prefigurare una sorta di processo di filtro, per cui ad approdare e restare in città saranno quelle fasce di lavoratori le cui retribuzioni consentono di spendere nella casa più di quanto sarebbe opportuno – oltre ai veri e propri rentier, coloro che percepiscono rendite immobiliari e finanziarie. Una sorta di “gentrification professionale” fortemente associata all’andamento dei costi abitativi e alla direzione intrapresa dallo sviluppo urbano milanese. Se le attuali condizioni politiche e sociali non preludono a una riforma sostanziale in materia di politiche urbane e abitative (come invece fu in molti paesi europei nei primi due decenni del Novecento), quello che si prefigura è un cambiamento profondo degli equilibri, delle condizioni di vita e delle relazioni sociali. In assenza di modificazioni sostanziali nell’economia urbana e di misure redistributive adeguate (in forma di intervento sulla casa, sui redditi e sulle retribuzioni), è possibile prefigurare fenomeni di polarizzazione ed esclusione che – pur non essendo nuovi in altri contesti – rappresentano una dipartita netta dal modello sociale della “città europea”. L’argomento che elevati costi abitativi siano il prezzo dell’attrattività della città viene oggi sostenuto nel dibattito politico come fosse un fatto inesorabile, quasi che vi sia una alternativa netta tra la città attrattiva e la città radicata e inclusiva e che le politiche locali non giocassero un ruolo determinante nel segnare traiettorie e condizioni di sviluppo urbano, sociale ed economico. I passi avanti fatti in città come Barcellona, Parigi e Vienna testimonia che molto si può fare, anche in un contesto complesso come quello attuale.

Sempre consultando il report: tra il 2020 e il 2024 la quota degli affitti di lunga durata è scesa dal 66% al 51%, mentre quella delle locazioni temporanee è salita dal 34% al 49%. Questa precarietà abitativa è “solo” figlia di problemi economici?
Nell’ultimo report abbiamo dedicato un focus alla precarizzazione dell’affitto: la crescente centralità di contratti sempre più brevi, la mancata offerta di nuove soluzioni alberghiere e l’affitto turistico erodono l’offerta di soluzioni abitative stabili e alimenta un mercato più volatile e diseguale. Nel 2024 i contratti transitori con durata inferiore a un anno arrivano a sfiorare quota 7.000 contratti registrati in un anno (+137% tra 2015 e 2024). Sul fronte delle locazioni brevi turistiche, dopo la stagnazione del periodo Covid, le registrazioni crescono con ritmo sostenuto (+27% nel 2022, +51% nel 2023, +36% nel 2024). Nel 2024 l’offerta ricettiva extralberghiera in città supera i 100.000 posti letto (+ 27.000 posti letto in un anno) e assorbe il 42% delle presenze turistiche. A fronte di una forte crescita dell’attrattività turistica della città, il numero di posti letto in soluzioni propriamente alberghiere è rimasto sostanzialmente immutato, rendendo inesorabile la pressione turistica sugli alloggi privati. In cinque anni, dal 2020 al 2024, la quota di affitti a lungo termine (contratti 4+4 e 3+2) passa dal 66% al 51%, mentre quella delle locazioni temporanee – transitori, studenti e affitti brevi – sale dal 34% al 49%. Di fronte a queste cifre, è difficile pensare a questi dati come a un riflesso di una domanda di alloggi ad uso temporaneo da parte di lavoratori a tempo determinato o in fase di assestamento in città. Piuttosto, è il sistema di offerta in affitto che, guidato dal turismo e da leggi permissive, diviene sempre più precario. Così alla precarietà lavorativa, cui ci siamo abituati da qualche decennio, ora si affianca anche quella abitativa – diventando dunque una precarietà esistenziale, che disincentiva le persone dal prendere decisioni che comportino una qualche prospettiva di investimento su futuro. Dunque, diviene fondamentale monitorare il fenomeno e articolare e regolare al meglio le tipologie di offerta abitativa più adeguate, in affitto sì, ma con stabilità e costi sostenibili.

 

Il vostro studio dimostra che trasferirsi fuori Milano non significa necessariamente abitare a costi più sostenibili, soprattutto considerando le spese e i tempi degli spostamenti. Quali territori offrono oggi condizioni abitative più accessibili?
L’abbordabilità è ormai una questione che supera il confine amministrativo. Nella regione urbana milanese (un’area analizzata che comprende più di 330 comuni), il confronto tra reddito medio comunale e costi abitativi descrive una situazione di diffusa e crescente tensione abitativa e inabbordabilità. Il canone di locazione cresce più rapidamente anche nella regione urbana, che sembra sempre più mostrare riflessi delle dinamiche del mercato milanese. Il pendolarismo agisce come “camera di compensazione” rispetto ai costi abitativi, ma genera nuovi costi economici e sociali e, soprattutto, rende evidente che vivere “fuori Milano” non significa automaticamente vivere in modo più abbordabile, specie quando si sommano canoni e costi (economici e di tempo) della mobilità. Includendo costi e tempo di trasporto, le condizioni di accesso alla casa per i pendolari su Milano sono critiche su quasi tutti i comuni ben serviti dal trasporto pubblico, con poche eccezioni. Per un lavoratore con una retribuzione di 1.540€ lordi mensili, i comuni più abbordabili sono quelli da cui è più difficile raggiungere Milano, mentre quelli meglio serviti hanno costi per l’abitazione e il trasporto che si attestano tra il 50% e il 60% del salario. Non basta spostare il problema del costo della casa fuori Milano: serve una visione di lungo periodo che integri politiche abitative, infrastrutture di trasporto pubblico e salvaguardia del paesaggio agricolo e naturale.

 

Il rapporto dedica un approfondimento al rhodense e alle esperienze di collaborazione tra amministrazioni pubbliche, servizi sociali e altri soggetti del territorio. Che cosa ci insegna questo caso sulle possibili risposte alla crisi abitativa?
Nel Rhodense, il report esplora il tema della regolazione degli affitti, la locazione calmierata e il ruolo di soggetti intermediari (tra cui l’Agenzia per la casa) in un assetto di governance integrata. Il caso mette a fuoco l’importanza del coordinamento tra comuni, e di un raccordo con le competenze di ALER, la difficoltà di aumentare l’offerta stabile e accessibile in un mercato in trasformazione e sempre più segnato dalla precarietà dei contratti e da pressioni metropolitane. La gestione integrata delle politiche abitative si riflette nelle buone performance del patrimonio abitativo pubblico, che conta circa 1.000 alloggi distribuiti nei nove comuni e si si avvicina allo “sfitto zero”. La priorità storica dei comuni è stata quella di evitare giacenze nel patrimonio pubblico e di minimizzare l’inutilizzo degli alloggi. L’esperienza di gestione associata dei servizi sociali dell’Ambito, e in particolare dell’Agenzia dell’Abitare AdA (promossa da Sercop e gestita dalla cooperativa sociale La Cordata), ha rappresentato un punto di svolta nella governance locale. Nata come sperimentazione, si è consolidata attraverso processi di co-progettazione che hanno integrato politiche sociali, strumenti fiscali e interventi di sostegno. L’agenzia ha operato come interfaccia tra cittadini, proprietà e istituzioni, gestendo bandi, contributi e campagne di incentivazione, promuovendo il canone concordato come strumento di accesso alla casa e di tutela. L’agenzia ha scelto di occupare uno spazio fisico visibile e riconoscibile in una posizione strategica nel tessuto urbano, nei pressi della stazione di Rho. Tuttavia, l’agenzia è oggi in una posizione critica rispetto allo strumento chiave, il “canone concordato”. Dal 2023, un’iniziativa del Comune di Milano per un accordo territoriale metropolitano unico ha prodotto effetti a catena sugli equilibri locali. Anche nel Rhodense la pressione a poter rilasciare asseverazioni porta alla sottoscrizione, nel 2024, di due accordi locali con un innalzamento dei valori del 20–40%. Questo indebolisce la funzione calmierante del concordato e mette in discussione la coerenza della strategia d’ambito costruita negli anni precedenti, e che dovrà ora reinventarsi. È un esempio che ci fa capire quanto sia sbagliato che ogni Comune si muova come giocatore singolo sulla casa, specialmente se si ha il peso di Milano. Serve creare una nuova filiera che tenga insieme Casa (e Servizi Sociali) insieme all’Urbanistica – oggi totalmente dedicata allo sviluppo urbano – per creare le condizioni di una politica di affitto sociale, a scala Comunale e Regionale.

 

[1] https://oca.milano.it/report-2026/